Nel programma televisivo “Mesa Redonda” di questo martedì, Marvelis Velázquez, direttrice degli Affari legali in materia di alloggi del Ministero delle Costruzioni, ha spiegato che la nuova Legge sugli alloggi introduce numerose novità. A suo avviso, la norma conferma la volontà dello Stato cubano di risolvere il deficit abitativo attraverso programmi di costruzione e, al contempo, garantisce il pieno esercizio del diritto alla proprietà dell’abitazione.

Ha sottolineato che il diritto storico non viene meno: «il diritto alla proprietà. Non viene intaccato»; non solo viene garantito il diritto dei proprietari, ma anche quello di altri titolari, poiché gli usufruttuari di alloggi assumono e ricevono altri diritti, e anche gli inquilini acquisiscono maggiori diritti. «C’è un’ampiezza in materia di diritti, di garanzie dei diritti, e credo sia fondamentale dirlo perché è essenziale», ha affermato.

Ha ricordato che la legge viene approvata nella stessa data della Legge sulla Riforma Urbana e che lo stesso giorno viene pubblicata nella Gazzetta Ufficiale. «Lo spirito di quella legge sulla Riforma Agraria, che è fondamentale, così come la Riforma Urbana, che è fondamentale quanto la Riforma Agraria nella Rivoluzione cubana, è vivo», ha detto.

Ha ritenuto che la norma ratifichi la volontà dello Stato di garantire che le persone siano proprietarie delle proprie abitazioni, perché in altre parti del mondo forse non interessa possedere una proprietà e si vive in affitto per tutta la vita, ma «noi cubani vogliamo essere proprietari delle nostre case». La legge, nei suoi diversi articoli, ribadisce e offre la possibilità ai cubani di diventare proprietari delle proprie abitazioni, a determinate condizioni, ma con la volontà di continuare a trasformare le persone in proprietari. Cuba è uno dei paesi con il maggior numero di proprietari, ha sottolineato.

Programma Nazionale, agenzie immobiliari e cooperative

Velázquez ha sottolineato che uno degli aspetti fondamentali è che la legge definisce fin dai primi capitoli cosa sia il Programma Nazionale di Sviluppo Abitativo. Ad esso partecipano tutti gli attori dell’economia: lo Stato con le sue imprese, la popolazione con le proprie risorse, le micro, piccole e medie imprese (MIPYMES) e le aziende con più di 100 dipendenti. Vengono introdotte due nuove forme di gestione: l’agenzia immobiliare e la cooperativa abitativa.

Per quanto riguarda il settore immobiliare, ha spiegato che esiste già a livello mondiale e che la legge ne definisce tutte le attività consentite: acquisto e vendita di appartamenti, costruzione di edifici da affittare o vendere. Inoltre, l’attività immobiliare è stata eliminata dall’elenco delle attività vietate, pertanto ora può essere svolta da qualsiasi soggetto economico privato.

«Le micro, piccole e medie imprese (MIPIME) possono svolgere attività immobiliare, possono costruire per affittare o per vendere. È concepito proprio in questo modo. Proprio come lo Stato e le imprese statali. L’attività immobiliare si sta espandendo a Cuba, si sta espandendo moltissimo per cercare una soluzione abitativa per la popolazione cubana. A chi ne ha la possibilità e, naturalmente, a chi può andare oltre», ha affermato.

Per quanto riguarda le cooperative, ha precisato che si tratta di più persone, non di una sola. La cooperativa abitativa è una forma di gestione che era stata disciplinata dalla Legge 48, la seconda Legge sull’edilizia abitativa, ma non è stata attuata: «E nella Legge 65 non è stata approvata».

Tuttavia, sono stati studiati diversi paesi in cui la cooperativa abitativa è una forma di costruzione molto ricercata e diffusa. Si basa sul fatto che più persone uniscono le proprie risorse per costruire, ad esempio, un edificio; all’interno di quello stesso edificio possono realizzare spazi, locali o strutture da affittare o per svolgere qualsiasi attività economica in funzione della sostenibilità dell’immobile.

È regolata dai principi del cooperativismo, ma presenta una caratteristica distintiva: è finalizzata alla costruzione di alloggi. Si tratta di persone bisognose di un alloggio, dotate di un certo livello di risorse o in grado di ottenerle, che si uniscono per costruire un edificio e soddisfare le proprie esigenze, cercando al contempo di generare entrate per sostenere l’edificio.

Ciò è disciplinato da un regolamento specifico che ne definisce le modalità di costituzione e approvazione. Gli enti locali e i consigli di amministrazione approvano il progetto presentato. L’amministrazione ha la facoltà di concedere il terreno a titolo di diritto perpetuo di superficie e di consegnarlo in loco, per contribuire al buon esito del progetto.

«Sempre davanti al Comune. L’alloggio, tutto passa attraverso l’amministrazione comunale. L’alloggio viene approvato nell’ambito di un progetto che viene presentato all’amministrazione comunale», ha affermato.

Ha spiegato che è stato emanato un regolamento specifico perché preoccupa la speculazione immobiliare e perché si tratta di una forma di gestione che verrà implementata per la prima volta a Cuba in questo modo; così, tra due anni sarà possibile valutarne l’applicazione.

I governi possono fornire consulenza tecnica alle persone che aderiscono a una cooperativa tramite volontari o ricorrendo all’assistenza tecnica di una persona giuridica. «L’abbiamo progettato tenendo sempre presente la realtà cubana. Non abbiamo copiato il modello dell’Uruguay, del Paraguay o di altri paesi, come la Germania, dove il cooperativismo nel settore abitativo è molto sviluppato. Abbiamo cercato di adattarlo alla realtà cubana e cercheremo di valutare questa forma di gestione, perché credo che sia un modo in cui le persone possano risolvere il proprio bisogno abitativo. Questa non è la soluzione per le persone vulnerabili. La soluzione per le persone vulnerabili è l’edilizia sociale», ha precisato. La legge definisce anche cosa sia l’edilizia sociale e a chi sia destinata.

Persone vulnerabili, catasto e profitti

 

Per quanto riguarda gli alloggi per le persone vulnerabili, ha affermato che non mancano opinioni secondo cui ci sono persone che creano da sole la propria vulnerabilità. «Non sto dicendo che non ce ne siano. Ci sono molte persone vulnerabili, ma ce ne sono altre che non contribuiscono», ha sottolineato.

Esiste un approccio nei confronti delle persone vulnerabili che parte dalla definizione di cosa si intenda per «vulnerabile», proprio come si definiscono i concetti di popolazione protetta e popolazione prioritaria, poiché vi sono settori del Paese a cui occorre dare la priorità. Bisogna cercare soluzioni per tutti, comprese le persone vulnerabili e le altre, ma la legge definisce cosa si intenda per popolazione vulnerabile ai fini della tutela abitativa.

Sono previste procedure di sussidio per le persone che possono beneficiare di aiuti per la costruzione, il trasferimento di proprietà o la locazione. La legge prevede diverse misure per proteggere coloro che si trovano in una situazione di vulnerabilità.

“Abbiamo regolamentato tale procedura: come agire quando si verifica un evento di questa natura. È tutto ben definito, come comportarsi in questi casi, che generalmente partono dall’attivazione dei consigli di difesa e così via, un processo indipendente”, ha spiegato.

La legge stabilisce il valore catastale come base imponibile per le imposte sulla proprietà e sugli atti di trasferimento, ed elimina il valore di riferimento utilizzato fino ad ora. Cuba sta sviluppando il catasto e l’Istituto per la Pianificazione Territoriale Urbana ne sta curando l’attuazione.

Nella maggior parte dei paesi, il catasto è lo strumento utilizzato dai governi per questioni fiscali, per le imposte e persino per elaborare politiche pubbliche. «Il catasto è uno strumento fondamentale», ha affermato.

Pur precisando di non essere uno specialista, ha spiegato che esso consente di valutare un’abitazione in base alla sua ubicazione, alla superficie che occupa e ai vantaggi che offre dal punto di vista dello sviluppo urbano di quella località.

Per questo motivo, gli immobili situati in zone diverse avranno valori catastali diversi. «In sostanza, è proprio la specificità di ciascun immobile a determinare il valore catastale di quel bene, che ai fini fiscali riguarda l’imposta sulla proprietà e gli atti di trasferimento, come definito dalla legge», ha precisato.

Ha inoltre fatto riferimento agli utili delle imprese come strumento per aiutare i lavoratori. La legge amplia quanto già disciplinato dal Ministero delle Finanze e dei Prezzi in merito all’utilizzo degli utili. L’azienda può, attingendo agli utili, aiutare il lavoratore a realizzare qualsiasi intervento edilizio nella propria abitazione: un ampliamento, una manutenzione, una ristrutturazione o il completamento dei lavori. Può persino contribuire al pagamento dell’abitazione che gli è stata assegnata.

Inoltre, può acquistare e costruire abitazioni con tali utili.

«Lo dice la legge. La legge sugli alloggi lo specifica. Non si tratta, ovviamente, di una decisione, ma abbiamo già esempi di molti enti che, con i propri utili, stanno aiutando i propri dipendenti», ha affermato.

Ha chiarito che non si tratta dell’abitazione di proprietà del lavoratore, bensì dell’abitazione in cui risiede, poiché è possibile che il lavoratore non ne sia il proprietario, ma che lo sia suo padre o sua madre. Non è possibile collegare questo aspetto se è lì che il lavoratore ha sempre vissuto; in tal caso, lo si aiuta a migliorare la situazione abitativa di quell’immobile, che è il luogo in cui svolge la sua vita quotidiana.

Giovani, stranieri, trasferimenti e notai

La legge favorisce i giovani nell’assegnazione degli alloggi, nell’accesso alle agenzie immobiliari, nel pagamento dell’alloggio e nell’accesso ai sussidi e al trasferimento della proprietà.

Anche nei programmi di costruzione di alloggi e nell’assegnazione di terreni edificabili vi sono aspetti specifici. “La legge favorisce i giovani in diversi aspetti specifici. Naturalmente, l’attuazione di tutto ciò dipenderà dalle risorse disponibili, come spiegava il ministro, ma almeno nella legge è sancita una tutela per i giovani in materia di accesso all’alloggio», ha affermato.

Alla domanda se un’azienda che decidesse di favorire la costruzione di un alloggio o una giovane coppia sposata avrebbe la priorità per quella famiglia, ha risposto: «È una politica. La tutela delle dinamiche demografiche è una politica approvata dal Consiglio dei Ministri, pertanto tutti dobbiamo attenerci ad essa. E nella legge difenderemo la soluzione a favore dei giovani».

Viene eliminata la restrizione che impediva a persone fisiche e giuridiche straniere di acquistare o affittare un alloggio a Cuba. Viene eliminata persino la possibilità per uno straniero di acquistare fino a due abitazioni a Cuba. «Fino a due abitazioni, è importante, sì», ha affermato.

Il limite di due abitazioni rimane in vigore. Viene inoltre istituita la mediazione come forma di risoluzione dei conflitti in materia abitativa; il mediatore svolge oggi un ruolo fondamentale nella legge sulla mediazione. «I cubani, ovunque si trovino. Anche se non vivono a Cuba. La nostra legge si riferisce ai cittadini cubani. È il termine che usiamo, pertanto i cubani hanno pari diritti ai sensi della legge sugli alloggi, ovunque si trovino. E nel caso degli stranieri, naturalmente, gli stranieri che risiedono a Cuba hanno diritti, anche nella legge precedente, per compiere determinati atti. E viene introdotta la possibilità che lo straniero, anche se non ha la residenza a Cuba, possa acquistare un alloggio», ha spiegato.

Acquistando un’abitazione si assumono i diritti derivanti da tale atto, ma anche gli obblighi. La legge prevede un’eccezione per gli obblighi dei titolari di abitazioni. «Pertanto, sì, è possibile acquistare un’abitazione», ha affermato.

Riguardo al timore che gli stranieri possano disporre di maggiori risorse e acquistare una casa, facendo così aumentare i prezzi degli alloggi, ha risposto: «Potrebbe succedere. Dovremo monitorare la questione, ma per legge ne hanno il diritto. E naturalmente, una volta effettuato l’acquisto, se è necessario effettuare lavori di riparazione, hanno diritto a ottenere la licenza edilizia e a tutto ciò che comporta il pieno esercizio del diritto di proprietà. Perché quel diritto va garantito».

Il terreno rimane di proprietà cubana: «Cuba non concede terreni in proprietà». Il diritto perpetuo di superficie per la costruzione di abitazioni è disciplinato dalla legge, che dedica un’intera sezione alla concessione di terreni a tale scopo. La legge prevede un’ampia estensione dei diritti, a partire dalla possibilità per i cubani di possedere fino a due abitazioni di proprietà, cosa già nota in rete.

Un altro tema importante è la cessione di abitazioni in stato di degrado. «Abbiamo un patrimonio abitativo molto deteriorato. Ci sono persone che possiedono abitazioni in pessime condizioni e che non potevano venderle perché non potevano aggiornare il titolo di proprietà, dato che per aggiornarlo l’abitazione deve essere in buone condizioni. Tuttavia, abbiamo introdotto questa possibilità di cessione di tali abitazioni», ha affermato.

Gli immobili in rovina possono essere ceduti con qualsiasi tipo di atto, ma al fine di recuperarne il valore d’uso. Chi li acquista deve ristrutturarli o conservarli, deve procedere a una ristrutturazione. La funzione abitativa dell’immobile è tutelata in tutta la legge. Viene definita anche la «abitazione produttiva», dove si svolgono attività commerciali, poiché si tratta di una realtà cubana. La cessione ha lo scopo di recuperarla come abitazione.

Viene inoltre disciplinata la possibilità che un proprietario acceda a uno spazio edificato di un altro, ad esempio al garage della casa del vicino.

Nel contratto di compravendita di un’abitazione è possibile stabilire tutte le clausole e le condizioni che le parti desiderano.

Prima dell’entrata in vigore della legge, ad esempio, era necessario pagare l’intero importo dell’acquisto; ora è possibile concordare modalità di pagamento, rate mensili o qualsiasi accordo in linea con gli interessi di ciascuna parte. Viene inoltre disciplinata la possibilità di scambiare l’abitazione con una o più abitazioni, ma anche con altri beni o diritti.

«Questo è un tema che ha introdotto dei criteri chiari. Ho conosciuto persone che, in un determinato momento, volevano scambiare l’abitazione in base a un accordo e non potevano farlo perché la legge non lo consentiva. Ora è possibile. Si può scambiare l’abitazione con un altro bene o diritto, naturalmente. Deve esserci un’equivalenza economica tra questi beni. Il notaio, al momento di formalizzare tali atti, terrà conto dell’equivalenza economica», ha spiegato.

I notai svolgono un ruolo fondamentale nell’applicazione di questa legge, poiché tutti gli atti dei proprietari vengono redatti davanti a un notaio. Vengono eliminate le autorizzazioni preventive previste dalla legge precedente. Ad esempio, per vendere un terreno non è più necessario richiedere l’autorizzazione alla Direzione Provinciale per la Pianificazione Urbanistica. Se si voleva cedere il tetto, oggi la legge non prevede più la cessione dell’uso del tetto, ma la cessione della superficie del tetto in proprietà, e viene eliminata l’autorizzazione preventiva prevista.

«La legge garantisce il diritto all’eredità. Viene eliminata un’autorizzazione che andava concessa quando la casa rimaneva vuota, in seguito al decesso del proprietario. Viene eliminata, in altre parole, e alla persona viene garantito il pieno diritto all’eredità, come sancito dalla nostra Costituzione», ha affermato.

Vengono inoltre ampliati i diritti degli usufruttuari e degli inquilini. Agli inquilini di alloggi statali è consentito affittare una parte del proprio alloggio, anche se non ne sono proprietari. Anche gli usufruttuari di un alloggio possono affittare una parte dello stesso.

Riguardo all’alloggio vincolato e all’alloggio di base, ha affermato che si è trattato di uno dei temi più dibattuti nel processo di consultazione a causa dei criteri che venivano proposti. Viene eliminato il concetto di alloggio vincolato e di alloggio di base; viene eliminato anche il concetto di «solo cubo». L’alloggio è patrimonio di un ente e quest’ultimo stipula un contratto con il lavoratore in base ai propri interessi. Il contratto può prevedere un’opzione di acquisto dopo 15 anni o, in via eccezionale, dopo 10. Può trattarsi di un contratto di locazione temporanea, di un contratto di comodato o di altri tipi di contratti attualmente disciplinati dalla normativa immobiliare.

La legge stabilisce un termine di due anni a partire dalla sua entrata in vigore per epurare l’intero patrimonio di alloggi vincolati e di base degli enti. In questi due anni, gli enti possono decidere che tali alloggi diventino di proprietà dei lavoratori. Viene disciplinato e stabilito come svolgere questo processo, poiché capita spesso che il lavoratore non sia più dipendente dell’ente, che si trovi altrove, oppure vi siano casi di pensionati ai quali non è stata concessa la proprietà.

Ci sono anche casi di persone che sono passate a lavorare per altri enti, ed è chiaro come procedere. «Concediamo due anni per la regolarizzazione. Agli enti. Trascorsi quei due anni, non ci sarà nemmeno un giorno in più di proroga perché così prevede la legge. A quel punto gli enti avranno già messo ordine nel proprio patrimonio e da quel momento in poi applicheranno le norme previste dalla legge e dal proprio regolamento, in relazione ai diritti delle persone e agli obblighi degli enti stessi», ha precisato.

Velázquez ha ritenuto che la cosa più importante di tutto ciò sia che gli operatori del diritto si preparino per poter orientare correttamente le persone sulla condotta da seguire in base agli interessi di ciascuno.

Fonte: CUBADEBATE

Traduzione: italiacuba.it